我们要和房地产白金时代说再见了。
 易居企业集团CEO丁祖昱
“过去的五年，房地产行业波澜壮阔，称之为白金时代毫不为
过。但是今天，我们要和这样一种时代说再见了。”新一年的“丁祖
昱评楼市发布会”上，易居企业集团CEO丁祖昱说，2021年是房地产行
业告别盛世的一年。
如其所言，2021年下半年开始，房企如履薄冰。一方面遭遇史
上“最严”监管，融资受到阻碍，7-11月，房企融资总量环比下降
40%；另一方面，全年73省市出台249次调控政策，迅速压制了楼市
的“虚火”，房企去化速度被迫放缓，7-11月累计操盘金额同比下滑
27.8%。
下半年房企销售和融资额度双双暴跌是过去五年中从未发生过的
现象，内忧外患的环境更是为房企带来巨大的违约风险。因此，2021
年，野蛮生长的盛世一去不返，房企爆雷的声音却接连传出。
在这场以“告别”为主题的发布会上，丁祖昱对过去的1年、5
年，乃至20年做了一次复盘，海量数据记录了房地产行业白金时代的
繁华，也体现出青铜时代的寒意。
20年来，房价只涨不跌
仅仅从整体数据来看，2021年，中国房地产销售规模再次实现突
破。据统计，2021年，全国商品房销售面积和销售额分别达到18.3亿
平方米和18.7万亿元，超过上一年的17.6亿平方米和17.4万亿元。
但是，全国楼市调控全面收紧之后，下半年房企的销售情况实际
并不理想。丁祖昱披露的数据显示，今年下半年，30个典型城市中，
大多数城市成交面积出现腰斩，即使是北京、上海、深圳、重庆、杭
州这样的热点城市也未能幸免。
丁祖昱认为，造成市场出现变化的很大一个因素在于过去5年、
10年，市场已经被透支。
他指出，刚刚过去的5年，全国累计成交面积74亿平方米，金额
63万亿元，占过去20年的41%和56%。与之相呼应的是，过去10年，个
人住房贷款余额到38.1万亿，居民杠杆上涨6.68倍，远超房地产的销
售额和销售面积增长，同时比房价的增长要快得多。
当然，房价也是不出意料的“只涨不跌”。丁祖昱称，近20年
来，中国房价整个逻辑维持只涨不跌，当中经历过一些小波段，但之
后还是一路上涨，最新统计数据表明，我国房价收入比已经攀升到
8.9，最近5年的房价复合增长率为7%。
要知道，在2015年，我国房价收入比还处于7.4，这意味着，我
国房价收入比已经上了一个新的台阶。
买房致富，千万豪宅“一房难求”
2021年，楼市由热转冷的行情中，有一个领域始终高热，甚至
是“一房难求”。
丁祖昱表示，今年豪宅客户发生了巨大变化，有大量投资
客、“社保巨子”以及新贵和富二代涌入豪宅市场，导致豪宅房源紧
俏，尤其是一手豪宅，今年成交增长近40%，部分楼盘中签率低至个位
数。
巨大的利益驱动着这群人去“打新”。受到限价政策的影响，许
多城市存在一二手房价倒挂，而对于价格不菲的豪宅产品，一二手房
源之间的差价往往是常人所难以想象的“天文数字”。
例如，今年10月在上海开盘的翠湖五集，预售均价为16.5万元/
平方米，二手房源单价超25万元/平方米，若成功买到再转手，可赚取
2800万元差价。诸如此类的案例还有很多，如杭州臻奥园，一二手房
源差价达1500万元；南京万科翡翠滨江一二手差价达950万元等等。
一二手房源的价差问题导致豪宅有着“价格越高越好卖”“价差
越大越好卖”的特征，亦成就了豪宅市场的繁荣。但丁祖昱直言，豪
宅市场的繁荣需要打一个引号，他认为价格倒挂是一个“漏洞”，希
望这种繁荣能够持续，也希望这种繁荣政府加以控制。
事实上，不仅是一手豪宅大受欢迎，2021年，在法拍市场，豪宅
也是名副其实的“抢手货”。就在半个月前，杭州阳光海岸小区一套
低楼层跃层进行拍卖，吸引7人参与报价， 134轮报价，价格由挂牌价
5832万元飙涨至7500万元，成交单价超15万元/平方米，刷新杭州法拍
房单价记录。
而11月，上海一幢3层楼的老洋房同样被富豪们“盯上”，21位
参拍人鏖战11个小时，进行了719轮报价，最终成交价为9932万元，较
起拍价高出6135万元，溢价率高达162%，折算每平方米约27.59万元。
可见，富豪们对于豪宅的热情丝毫未因楼市的整体下行而受到影响。
行业规模回到五年前
挥别白金时代，房地产行业一个大跨步，进入青铜时代。丁祖昱
说，房地产行业跳过了黄金和白银时代，未来或许会在青铜时代经历
一个漫长的旅程。
丁祖昱指出，行业规模回到五年前是青铜时代的必然事件。房地
产行业的规模实际上在2016年左右就发生了转折，销售面积从11亿平
方米跳到14亿平方米，但后来几年，行业规模维持在14亿、15亿平方
米，像2016年那样的“大跨越”不再出现。
因此，克而瑞地产研究院做了一项相关测算，得出结论，预计未
来5年行业规模年均住宅10.6亿到12.7亿平方米，取中位数为11亿平方
米左右，基本处于2015年-2016年的水平。“或者未来5年总量比2011
年-2015年增加0.6%到20%，但是比2016年-2020年下降16%-29%，但是
比之前的5年上升20%。”
因此，丁祖昱认为，房地产仍将是中国经济的压舱石，房地产业
也继续是支柱产业，预计每年成交金额还将维持在15万亿元左右，相
比其他产业，整个房地产产业规模仍然庞大。
此外，他认为，随着行业的变化，房企也面临剩者为王的竞争局
面。“房企要改变的是路径依赖，曾经的成绩都是过去式，不能再依
赖房价上升，不能依赖市场的规模上升，应该重新审视自身，思考未
来的增长路径，路径一定要改变，不改变是没有出路的。”
如果用一句话来阐述房企的未来，丁祖昱说，他会选择几日前张
文宏就疫情发表的那句话:“拨开云雾见天日，守得云开见月明。”
|
扬子江药业集团徐浩...
上海环境能源交易所...
丁祖昱：房地产年销...
“态度很真诚，风格...
广汽集团冯兴亚：提...
