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  • 丁祖昱:房地产年销售规模回到五年前是必然事件

    2022-01-05 10:33:22 | 来源 时代财经

            我们要和房地产白金时代说再见了。
    \              易居企业集团CEO丁祖昱

       “过去的五年,房地产行业波澜壮阔,称之为白金时代毫不为

    过。但是今天,我们要和这样一种时代说再见了。”新一年的“丁祖

    昱评楼市发布会”上,易居企业集团CEO丁祖昱说,2021年是房地产行

    业告别盛世的一年。

       如其所言,2021年下半年开始,房企如履薄冰。一方面遭遇史

    上“最严”监管,融资受到阻碍,7-11月,房企融资总量环比下降

    40%;另一方面,全年73省市出台249次调控政策,迅速压制了楼市

    的“虚火”,房企去化速度被迫放缓,7-11月累计操盘金额同比下滑

    27.8%。

       下半年房企销售和融资额度双双暴跌是过去五年中从未发生过的

    现象,内忧外患的环境更是为房企带来巨大的违约风险。因此,2021

    年,野蛮生长的盛世一去不返,房企爆雷的声音却接连传出。

       在这场以“告别”为主题的发布会上,丁祖昱对过去的1年、5

    年,乃至20年做了一次复盘,海量数据记录了房地产行业白金时代的

    繁华,也体现出青铜时代的寒意。
    20年来,房价只涨不跌
       仅仅从整体数据来看,2021年,中国房地产销售规模再次实现突

    破。据统计,2021年,全国商品房销售面积和销售额分别达到18.3亿

    平方米和18.7万亿元,超过上一年的17.6亿平方米和17.4万亿元。

       但是,全国楼市调控全面收紧之后,下半年房企的销售情况实际

    并不理想。丁祖昱披露的数据显示,今年下半年,30个典型城市中,

    大多数城市成交面积出现腰斩,即使是北京、上海、深圳、重庆、杭

    州这样的热点城市也未能幸免。

       丁祖昱认为,造成市场出现变化的很大一个因素在于过去5年、

    10年,市场已经被透支。

       他指出,刚刚过去的5年,全国累计成交面积74亿平方米,金额

    63万亿元,占过去20年的41%和56%。与之相呼应的是,过去10年,个

    人住房贷款余额到38.1万亿,居民杠杆上涨6.68倍,远超房地产的销

    售额和销售面积增长,同时比房价的增长要快得多。

       当然,房价也是不出意料的“只涨不跌”。丁祖昱称,近20年

    来,中国房价整个逻辑维持只涨不跌,当中经历过一些小波段,但之

    后还是一路上涨,最新统计数据表明,我国房价收入比已经攀升到

    8.9,最近5年的房价复合增长率为7%。

       要知道,在2015年,我国房价收入比还处于7.4,这意味着,我

    国房价收入比已经上了一个新的台阶。
    买房致富,千万豪宅“一房难求”
       2021年,楼市由热转冷的行情中,有一个领域始终高热,甚至

    是“一房难求”。

       丁祖昱表示,今年豪宅客户发生了巨大变化,有大量投资

    客、“社保巨子”以及新贵和富二代涌入豪宅市场,导致豪宅房源紧

    俏,尤其是一手豪宅,今年成交增长近40%,部分楼盘中签率低至个位

    数。

       巨大的利益驱动着这群人去“打新”。受到限价政策的影响,许

    多城市存在一二手房价倒挂,而对于价格不菲的豪宅产品,一二手房

    源之间的差价往往是常人所难以想象的“天文数字”。

       例如,今年10月在上海开盘的翠湖五集,预售均价为16.5万元/

    平方米,二手房源单价超25万元/平方米,若成功买到再转手,可赚取

    2800万元差价。诸如此类的案例还有很多,如杭州臻奥园,一二手房

    源差价达1500万元;南京万科翡翠滨江一二手差价达950万元等等。

       一二手房源的价差问题导致豪宅有着“价格越高越好卖”“价差

    越大越好卖”的特征,亦成就了豪宅市场的繁荣。但丁祖昱直言,豪

    宅市场的繁荣需要打一个引号,他认为价格倒挂是一个“漏洞”,希

    望这种繁荣能够持续,也希望这种繁荣政府加以控制。

       事实上,不仅是一手豪宅大受欢迎,2021年,在法拍市场,豪宅

    也是名副其实的“抢手货”。就在半个月前,杭州阳光海岸小区一套

    低楼层跃层进行拍卖,吸引7人参与报价, 134轮报价,价格由挂牌价

    5832万元飙涨至7500万元,成交单价超15万元/平方米,刷新杭州法拍

    房单价记录。

       而11月,上海一幢3层楼的老洋房同样被富豪们“盯上”,21位

    参拍人鏖战11个小时,进行了719轮报价,最终成交价为9932万元,较

    起拍价高出6135万元,溢价率高达162%,折算每平方米约27.59万元。

    可见,富豪们对于豪宅的热情丝毫未因楼市的整体下行而受到影响。
    行业规模回到五年前
       挥别白金时代,房地产行业一个大跨步,进入青铜时代。丁祖昱

    说,房地产行业跳过了黄金和白银时代,未来或许会在青铜时代经历

    一个漫长的旅程。

       丁祖昱指出,行业规模回到五年前是青铜时代的必然事件。房地

    产行业的规模实际上在2016年左右就发生了转折,销售面积从11亿平

    方米跳到14亿平方米,但后来几年,行业规模维持在14亿、15亿平方

    米,像2016年那样的“大跨越”不再出现。

       因此,克而瑞地产研究院做了一项相关测算,得出结论,预计未

    来5年行业规模年均住宅10.6亿到12.7亿平方米,取中位数为11亿平方

    米左右,基本处于2015年-2016年的水平。“或者未来5年总量比2011

    年-2015年增加0.6%到20%,但是比2016年-2020年下降16%-29%,但是

    比之前的5年上升20%。”

       因此,丁祖昱认为,房地产仍将是中国经济的压舱石,房地产业

    也继续是支柱产业,预计每年成交金额还将维持在15万亿元左右,相

    比其他产业,整个房地产产业规模仍然庞大。

       此外,他认为,随着行业的变化,房企也面临剩者为王的竞争局

    面。“房企要改变的是路径依赖,曾经的成绩都是过去式,不能再依

    赖房价上升,不能依赖市场的规模上升,应该重新审视自身,思考未

    来的增长路径,路径一定要改变,不改变是没有出路的。”

       如果用一句话来阐述房企的未来,丁祖昱说,他会选择几日前张

    文宏就疫情发表的那句话:“拨开云雾见天日,守得云开见月明。”

     
     

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